Compromisso de compra e venda de imóvel. Loteamento residencial. Rescisão pelo compromissário comprador.
Tribunal de Justiça do Mato Grosso - TJMT.
SEXTA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO Nº 42875/2009 - CLASSE CNJ - 198 - COMARCA DE RONDONÓPOLIS
APELANTES: CATALÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRO(s)
APELADO: ALTAMIRO MARTINS DE ARAUJO
Número do Protocolo: 42875/2009
Data de Julgamento: 03-02-2010
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO RESIDENCIAL - RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - CLÁUSULA DE NÃO RESTITUIÇÃO DO VALOR DA CORRETAGEM - NULIDADE INEXISTENTE - RECURSO PROVIDO.
É válida a cláusula que estipula a não devolução da entrada destinada ao pagamento da corretagem, em compromisso de compra e venda de imóvel loteado.
R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DES. JURACY PERSIANI
Egrégia Câmara:
Recurso de apelação da procedência parcial do pedido de rescisão contratual e declaração de nulidade de cláusulas abusivas, para declarar a nulidade de algumas cláusulas e rescindido o contrato de compra e venda de lote residencial, bem como a devolução das parcelas pagas e desconto de 10% do valor do contrato a título de multa (fls. 148/154).
As apelantes sustentam a legalidade da cláusula terceira do contrato, a qual prevê a não restituição da parcela de entrada paga ao corretor; o valor de R$2.600,00 pago ao corretor autônomo não foi repassado as construtoras (fls. 166/170).
O apelado, nas contrarrazões, pugna pelo desprovimento do recurso (fls. 175/178).
É o relatório.
V O T O
EXMO. SR. DES. JURACY PERSIANI (RELATOR)
Egrégia Câmara:
O autor, ora apelado, firmou contrato de compra e venda de unidade de loteamento residencial, no valor, à época, de R$28.125,00, mediante entrada de R$2.600,00 e mais 72 parcelas, no valor de R$390,63. Por dificuldades financeiras tornou-se inadimplente, pelo que requereu a rescisão contratual.
O MM. Juiz declarou a rescisão contratual, a nulidade da cláusula penal de desconto de 1% sobre o valor total do imóvel pelo aluguel mensal, a nulidade da cláusula de não restituição da entrada paga ao corretor e reduziu a multa por rescisão de 15% para 10% sobre o valor do contrato, bem como condenou as apelantes à devolução de todas as parcelas pagas (fl. 154).
A matéria devolvida pela apelação se restringe a nulidade da cláusula de não restituição da parcela paga por corretagem.
O entendimento consolidado do STJ é de que em rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, é devido ao promitente-vendedor a retenção aproximada de 25% da totalidade dos valores adimplidos pelo promissário-comprador, incluído a parcela paga por corretagem.
STJ:
"CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE.
I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à parte.
II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).
III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença.
IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido parcialmente." (REsp 331.923/RJ; 4ª T.; Rel. Min. Aldir Passarinho Junior; Julg. 28-4-2009; DJU 25-5-2009; in www.stj.jus.br)
"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO.
I - Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, há firmada jurisprudência desta Corte, no sentido do cabimento da retenção pelo promitente-vendedor de 25% (vinte e cinco por cento) da totalidade dos valores adimplidos pelo promissário-comprador, inclusive a título de comissão de corretagem, como forma de ressarcimento pelos custos operacionais da transação. Na hipótese dos autos, porém, há uma série de particularidades que recomendam a adoção de outro parâmetro.
II - As peculiaridades do caso concreto afastam a regra geral consignada na jurisprudência desta Corte, não sendo possível afirmar, de antemão que os percentuais estipulados pelo Tribunal de origem seja inadequados. Os fatores destacados por aquela Corte permitem concluir, com efeito, que a apuração do valor efetivamente devido a cada uma das partes só pode ser obtido a partir de uma detida análise de fatos e provas. Incidência da Súmula 7 desta Corte. Agravo Regimental a que se nega provimento." (AgRg nos EDcl no Ag 1053039/SP; 3ª T.; Rel. Min. Sidnei Beneti; Julg. 27-10-2009; DJU 06-11-2009; in www.stj.jus.br).
Especificamente sobre aquisição de terreno urbano loteado, o aresto do TJMG:
"CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO - RESCISÃO - CARÊNCIA DE AÇÃO NÃO CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO VÁLIDO DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO - INOCORRÊNCIA - MORA EX RE - INADIMPLÊNCIA - INEXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA URBANA - RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS - RETENÇÃO DE 10% - DESPESAS ADMINISTRATIVAS. - O interesse de agir deve ser visto sob o enfoque estritamente processual, já que consiste em poder a parte, em tese, buscar a tutela jurisdicional, bem assim que a formulação da sua pretensão se demonstre adequada a pôr fim à lide trazida em juízo. - Mesmo ocorrendo a inadimplência do promitente comprador (consumidor), não seria compreensível que tivesse de aguardar a iniciativa do promitente vendedor (fornecedor), para resolver o contrato, a fim de só então lhe ser reconhecida a oportunidade de requerer a pretendida devolução das parcelas pagas. - "As ações previstas na legislação consumerista para a adequada e efetiva tutela do consumidor, inclusive no que se refere à resolução do contrato, deixaram de ser cabíveis apenas ao contratante que esteja a cumprir com suas obrigações, passando a acolher todos aqueles que necessitem de defender os direitos e interesses protegidos no âmbito desse diploma legal, do que resulta que, mesmo tendo o inadimplemento ocorrido por parte do autor, nem por isso o art. 53 do Código do Consumidor deixará de ser aplicado, pois o que deve prevalecer, genericamente, é o equilíbrio da relação de consumo."
- Nos contratos de venda a prazo de frações de loteamento urbano, a notificação premonitória, visando a constituição em mora do devedor, é requisito instituído para o benefício apenas do promissário-comprador, vigorando quanto aos demais a norma do artigo 960 do Código Civil. - No contrato de compra e venda de imóvel loteado, ocorrendo a inadimplência voluntária do promitente vendedor, que deixa de executar as obras de infra-estrutura do loteamento no prazo estipulado, tem o adquirente o direito de pleitear a rescisão do contrato com a devolução das quantias pagas, devidamente corrigidas a partir da data do efetivo desembolso, assegurado, contudo, àquele o direito de reter o percentual de 10% para cobertura de despesas administravas, corretagem, publicidade e outras." (Apelação Cível nº 444.617-1; Primeira Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais; Julg. 03-9-2004; Pub. 25-9-2004, in www.tjmg.jus.br).
No caso em apreço, o promissário-comprador adimpliu 21 parcelas de R$390,63 (fl. 56), além da entrada de R$2.600,00, portanto, a multa de 10% sobre o valor do contrato, R$28.125,00 (fl. 31), fixada pelo MM. Juiz, corresponderia aproximadamente ao valor de 25% da totalidade das parcelas pagas.
A não restituição da entrada destinada a corretagem torna onerosa a obrigação para o devedor, para quem seria retido mais de 50% das parcelas adimplidas, o que confrontaria o entendimento consagrado pelo STJ.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso, reformo a r. sentença, em parte, e reconheço válida a cláusula de não restituição do valor pago por corretagem.
É como voto.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEXTA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. JURACY PERSIANI, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DES. JURACY PERSIANI (Relator), DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (Revisor) e DRA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS (Vogal convocada), proferiu a seguinte decisão: RECURSO PROVIDO, SENTENÇA REFORMADA EM PARTE, À UNANIMIDADE.
Cuiabá, 03 de fevereiro de 2010.
DESEMBARGADOR JURACY PERSIANI - PRESIDENTE DA SEXTA CÂMARA CÍVEL EM SUBSTITUIÇÃO LEGAL E RELATOR
Publicado em 11/02/10
JURID - Compromisso de compra e venda de imóvel. Loteamento. [19/02/10] - Jurisprudência
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