Registro de imóveis. Dúvida procedente. Carta de adjudicação. Registro negado.
Conselho Superior da Magistratura de São Paulo - CSM-SP.
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida procedente - Carta de Adjudicação - Registro negado por respeito ao princípio da continuidade - Imóvel registrado em nome de empresa dita falida - Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada, originalmente, contra esta e dois sócios, com posterior homologação de desistência em relação à primeira - Ausência, porém, de decisão expressa do Juízo da Adjudicação no sentido de que aqueles indivíduos, apontados como sócios, são substitutos ou sucessores da falida - Inviabilidade, do ponto de vista registrário, de se considerar suprido o elo de continuidade - Pessoa jurídica que, sob o prisma tabular, figura como proprietária - Recusa acertada - Existência nos autos, também, de escritura definitiva, cujo registro não foi requerido, outorgada anteriormente, aos recorrentes, pela referida empresa que depois faliu, cuja falência veio a ser encerrada - Título que o Oficial afirma ser registrável, desde que apresentados documentos de obtenção, em tese, possível - Aspecto, porém, que não pode ser apreciado nos presentes autos, pois o registro da escritura não foi pleiteado - Negado provimento ao recurso.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.244-6/2, da Comarca de TAUBATÉ, em que são apelantes EDUARDO BATTAGLINI e OUTROS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS
E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.
São Paulo, 30 de março de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Cuida-se de apelação interposta por Eduardo Battaglini e outros contra sentença (fls. 106/108) que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Taubaté ao registro de Carta de Adjudicação extraída do proc. nº 000.03.148767-0 da 13ª Vara Cível da Capital, referente a ação de Adjudicação Compulsória movida pelos ora apelantes. Fundou-se a negativa no princípio da continuidade, pois o imóvel em tela, matriculado sob nº 30.485, está registrado em nome de Empreendimentos Imobiliários Alpes de São Gotardo Comercial Ltda., mas os réus que figuraram na ação de Adjudicação foram Antonio Maria Vieira de Freitas e Milton Ferraz de Moraes.
Alegam os recorrentes que a Empreendimentos Imobiliários Alpes de São Gotardo Comercial Ltda. só foi retirada do pólo passivo da Adjudicação porque, segundo o Promotor de Justiça ali oficiante, a ação não poderia prosseguir em relação a ela, por se tratar de falida, com falência encerrada. Os dois réus remanescentes, Antonio e Milton, eram sócios daquela empresa.
Assim, "foi substituída a empresa falida pela pessoa de seus sócios, não gerando esta substituição quebra o princípio da continuidade" (sic - fls. 114). Destacam, ainda, que a Carta de Adjudicação decorre de "sentença judicial transitada em julgado" (fls. 114) e deve, pois, ser registrada. Para tanto, requerem provimento (fls. 110/114).
Discordam os órgãos de primeiro (fls. 116/118) e segundo (fls. 124/128) graus do Ministério Público, para os quais o recurso não pode prosperar, merecendo ser mantida a decisão a quo.
É o relatório.
Cumpre destacar, ab initio, que pacífica se mostra a possibilidade de qualificação de título de origem judicial, para efeito de acesso ao fólio imobiliário. Ou seja, que tal origem não lhe serve de salvo conduto para o registro.
Nesse diapasão, já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, em reiteração a pronunciamentos anteriores, que "também os títulos judiciais submetem-se à qualificação do oficial registrador, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários" (Ap. Cível nº 39.487-0/1, Catanduva, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 31/07/97). Logo, a afirmação de que a Carta de Adjudicação decorre de sentença judicial não basta para propiciar seu ingresso automático no fólio real.
Quanto à matéria de fundo, dessume-se que a realização do registro é deveras, inviável, pois não está presente, aqui, o preenchimento de requisito necessário, qual seja o da efetiva e inequívoca continuidade.
Não pode ser acolhida, singelamente, a alegação que os réus que figuravam na ação de Adjudicação quando sentenciada eram sócios da falida (esta titular dominial na matrícula) e, portanto, devem ser considerados seus "substitutos". E não é possível acolhê-la porque, pelo que consta da Carta de Adjudicação, jamais houve, na ação que a gerou, decisão expressa e específica do Juízo reconhecendo a "substituição" ou "sucessão" da falida Empreendimentos Imobiliários Alpes de São Gotardo Comercial Ltda., por seus alegados sócios Antonio Maria Vieira de Freitas e Milton Ferraz de Moraes.
Note-se que a ação de Adjudicação foi movida, originalmente, não só contra Antonio e Milton, como, também, contra a própria empresa Empreendimentos Imobiliários Alpes de São Gotardo Comercial Ltda. (fls. 17/18). É verdade que o Promotor de Justiça ali atuante afirmou que, por esta se tratar de falida, com falência encerrada, era "parte ilegítima para figurar no pólo passivo desta ação" (fls. 40vº). Mas o Juízo não decidiu por sua substituição pelos sócios Antonio e Milton. O que houve foi que, em face da manifestação ministerial, os então autores (aqui apelantes), pleitearam que a falida fosse excluída do feito (fls. 150) e a MM. Juíza proferiu a seguinte decisão: "Para que produza seus jurídicos e legais efeitos, HOMOLOGO o pedido de desistência formulado pelo M.P. e o autor às fls. 148vº/150 com relação à co-ré: EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ALPES DE SÃO GOTARDO COMERCIAL LTDA, nos termos do artigo 267, VI, 2ª figura do C.P.C, prosseguindo-se com relação aos demais réus" (fls. 42).
Ou seja, o caso foi tratado pelo Juízo como hipótese de desistência em relação à aludida co-ré, reputada parte ilegítima.
Continuaram no pólo passivo os dois outros co-réus, Antonio e Milton, que já haviam sido demandados desde o início, na inicial, em seus nomes próprios (fls. 17/18).
A referida decisão homologatória (copiada a fls. 42) foi mencionada, apenas, no relatório da sentença que julgou a Adjudicação Compulsória (fls. 51). Tal sentença, na fundamentação e na parte dispositiva, nada mencionou sobre o assunto. Em nenhum momento apontou Antonio e Milton como "substitutos" ou "sucessores" da empresa Empreendimentos Imobiliários Alpes de São Gotardo Comercial Ltda. (fls. 52/53). Temerário presumi-lo, de forma simplista, máxime para efeitos registrários. Tais pessoas naturais - repita-se - já figuravam como rés desde o início, ao lado da empresa, de modo que não se pode descartar que a sentença tenha sido proferida diretamente em relação a elas (rés em seus nomes próprios e não enquanto "substitutas").
Por outro lado, como lembrado na r. decisão ora recorrida, que julgou a presente dúvida, nada foi levado o Registro Imobiliário, para constar da matrícula do imóvel, acerca da falência de Empreendimentos Imobiliários Alpes de São Gotardo Comercial Ltda. e de quem seria seu sucessor na titularidade do bem.
Sob o prisma estritamente tabular, enfim, a proprietária do imóvel é a referida empresa. Mas a sentença na ação de Adjudicação Compulsória foi proferida em desfavor de terceiras pessoas, sem que o vínculo de continuidade tenha ficado induvidosamente demonstrado. Destarte, para não ferir princípio fundamental do sistema registrário vigente, era, mesmo, de se negar o registro da Carta de Adjudicação.
De se observar, outrossim, que, existe escritura definitiva de venda e compra outorgada pela Empreendimentos Imobiliários Alpes de São Gotardo Comercial Ltda. aos recorrentes nos idos de 1985. O traslado original está nestes autos (fls. 67/70vº).
Porém os interessados não requereram o registro de tal título. Asseveram, nas razões recursais, que "INEXISTE a necessidade de registro da ESCRITURA que foi outorgada pela falida aos apelantes, porque esta é SUBSTITUÍDA pela CARTA DE ADJUDICAÇÃO" (fls. 114).
Todavia, o registrador expõe raciocínio inverso, segundo o qual dita escritura, ao contrário da Carta de Adjudicação, é, em tese, registrável, bastando que seja acompanhada dos documentos que especifica, de obtenção possível: "No que tange à escritura pública, somente após a mesma passar sob o crivo da qualificação por este Oficial, acompanhada dos documentos acima reportados, possível, ao que tudo indica, alcançar o registro pretendido" (fls. 88). O registrador especificou os documentos que entende necessários para tanto: "cópias autenticadas do Registro Geral e do Cadastro de Pessoas Físicas de Elisabeth Escorse Battaglini, a certidão expedida pelo 4º Ofício da Comarca da Capital (Juízo da Falência da outorgante), a certidão negativa de tributos municipais e o valor venal do presente exercício" (fls. 88). A observância das peças de fls. 60/64 demonstra a viabilidade da obtenção de documentos dessa natureza pelos apelantes, conforme aventado pelo Oficial.
Mas não cabe, nos presentes autos, nenhum pronunciamento deste Conselho Superior acerca de eventual registro da referida escritura pública de venda e compra, pois tal registro, como dito, não foi requerido pelos interessados. O que aqui se discute, exclusivamente, é o cabimento do registro da Carta de Adjudicação. E já se viu que, conforme explanado, o ingresso desta última não é possível.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
JURID - Registro de imóveis. Dúvida procedente. Carta de adjudicação [08/07/10] - Jurisprudência
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