Apelação cível. Locação comercial. Renovatória. Requisitos. Ausência. Carência de ação. Falta de interesse de agir.
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios - TJDFT.
Órgão 3ª Turma Cível
Processo N. Apelação Cível 20090710209395APC
Apelante(s) SABRINA ELIAS ROCHA
Apelado(s) ANTONIO CARLOS CALAIS
Relator Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO
Acórdão Nº 401.082
E M E N T A
CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVATÓRIA. REQUISITOS. AUSÊNCIA. CARÊNCIA DE AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR.
1. A lei impõe para a renovação do contrato locatício a existência cumulativa de contrato escrito com tempo determinado, pelo prazo mínimo de cinco anos e que o locatário explore o mesmo ramo de atividade comercial por três anos ininterruptos.
2. Ausente qualquer um dos requisitos legais, correta a sentença que indefere a petição inicial, em virtude da flagrante carência de ação, por falta de interesse de agir.
3. Recurso desprovido.
A C Ó R D Ã O
Acordam os Senhores Desembargadores da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, MARIO-ZAM BELMIRO - Relator, HUMBERTO ADJUTO ULHÔA - Vogal, JOÃO MARIOSI - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador JOÃO MARIOSI, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 25 de novembro de 2009
Certificado nº: 45 11 13 0B 00 04 00 00 0D 40
18/12/2009 - 19:30
Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO
Relator
R E L A T Ó R I O
Cuida-se de recurso de apelação(1) interposto de sentença(2) prolatada pelo MM. Juiz de Direito da Quarta Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Taguatinga, que, nos autos da renovatória de locação ajuizada por SABRINA ELIAS ROCHA em desfavor de ANTÔNIO CARLOS CALAIS, extinguiu o processo, sem resolução de mérito, porquanto entendeu o douto julgador monocrático ausente o interesse de agir.
Em suas razões de apelo, a autora sustenta que a jurisprudência autoriza a propositura da ação renovatória de locação se o locatário explorar a mesma atividade comercial por período mínimo de três anos e que, no caso, a empresa adquirida pela requerente encontra-se instalada no local há mais de trinta anos. Ao final, persegue a reforma do r. julgado monocrático.
À Secretaria da Terceira Turma Cível, para retirar o nome da ilustre Desembargadora Nídia Corrêa Lima da capa dos autos, porquanto se trata de recurso manejado contra sentença que indeferiu liminarmente a petição inicial, sem a necessidade de revisão, nos termos do § 1º, do artigo 71, do RITJDFT.
É o relatório.
V O T O S
O Senhor Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO - Relator
Presentes os pressupostos legais, conheço do recurso.
Cuida-se de ação renovatória de aluguel comercial ajuizada por SABRINA ELIAS ROCHA em face de ANTÔNIO CARLOS CALAIS, encerrada precocemente, porquanto o douto julgador monocrático não vislumbrou presente o interesse processual.
Relembrem-se os fundamentos postos pelo ilustre sentenciante, in verbis:
"Da análise detida da peça de ingresso, verifica-se que a autora pretende obter provimento jurisdicional no sentido de renovar compulsoriamente o contrato de locação firmado com o requerido. A legislação de regência contempla diversos requisitos, cumulativos, para permitir a viabilidade da ação renovatória. Dispõe o art. 51 da Lei 8.245/91:
'Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos'.
No caso em exame, verifica-se que não está presente a condição indicada no inc. II do mencionado artigo, tendo em vista que, na própria peça inaugural, a demandante admite a permanência no local pelo período de 04 (quatro) anos. Assim, entendo que o feito não deve prosseguir, eis que ausente condição necessária ao exame do mérito da causa, qual seja, o interesse processual. A doutrina ensina que ocorre a carência de ação quando não concorrem, no caso deduzido em juízo, as condições necessárias para que o juiz possa examinar o mérito da causa e que são a legitimidade das partes, o interesse processual do autor e a possibilidade jurídica do pedido. O interesse de agir diz respeito à necessidade/utilidade/adequação da demanda para obter o provimento jurisdicional. Nesse quadro, resta claro que o aviamento da pretensão, pelo caminho processual eleito, se mostra inadequado, não justificando a movimentação da máquina judiciária".(3)
A recorrente sustenta que a jurisprudência autoriza a propositura da ação renovatória de locação se o locatário explorar a mesma atividade comercial por período mínimo de três anos e que, no caso, a empresa adquirida pela requerente encontra-se instalada no local há mais de trinta anos.
Dispõe a Lei nº 8.245/91:
"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I)o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II)o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III)o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos".
Compulsando os autos, verifico que a autora firmou com o réu dois contratos de locação não residencial do mesmo imóvel: o primeiro no período compreendido entre 24.01.2006 a 24.01.2009(4) e o segundo com vigência a partir de 10.01.2009 e encerrando-se em 10.01.2010(5).
Também se pode inferir que o réu alienou empresa Irmãos Calais Ltda., composta de ponto comercial, instalações, estoque, máquinas e ferramentas, instalada no imóvel ora objeto da demanda, para o Sr. Vicente Ferreira da Silva, o qual cedeu os direitos oriundos de tal contrato de compra e venda à requerente. As negociações ocorreram em 24 e 25 de janeiro de 2006. É o que se vê às fls.31/37.
Conforme estabelece o artigo 51 da Lei do Inquilinato, um dos requisitos para a renovatória de locação não residencial é a existência de contrato escrito por um período mínimo de cinco anos.
Da leitura dos contratos apresentados, extrai-se que a locação, somando-se os prazos, restou entabulada pelo prazo de quarenta e oito meses, ou seja, quatro anos.
Desse modo, não se mostra correto manejar ação renovatória de locação, porquanto o prazo mínimo legalmente estabelecimento não restou comprovado.
A propósito, colha-se a lição de Maria Helena Diniz(6), ad litteram:
"Regula a lei as condições para que haja processo de renovação do contrato de locação destinado a fins comerciais ou industriais, exigindo, no art. 51, que:
a) o contrato locatício, além de celebrado por instrumento público ou particular, seja por tempo indeterminado; logo, para a ação de renovação compulsória do contrato de locação para fins empresariais, não se poderá dispensar a apresentação de instrumento escrito, público ou particular, do contrato a renovar (RT, 500:168);
b) o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos; a locação comercial por tempo indeterminado não está sujeita à renovatória;
c) o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no mesmo ramo, no mínimo e ininterruptamente, há três anos.
(...)
Além dos três anos de exploração de atividade empresarial no mesmo ramo de comércio, exige-se contrato escrito pelo prazo de cinco anos, sendo inadmissível a sua prova por meio de testemunha (RT, 261:246). A lei requer para a renovação compulsória existência de locação escrita por tempo determinado, com prazo mínimo de cinco anos e exploração trienal do mesmo ramo de comércio. Impossível será, então, a renovação de contratos verbais, por tempo indeterminado ou menor de cinco anos. Este artigo, portanto, não terá incidência necessária, não recairá obrigatoriamente em todos os casos de locação não residencial, apenas naqueles que preencherem as condições legais. Assim, se o proprietário de uma loja alugá-la por três anos, não haverá para o locatário nenhum direito à renovatória; findo o contrato, se o locador não fizer outro, deverá ser o prédio devolvido. Se, todavia, efetuar nova locação, a jurisprudência (RT, 176:383, 178:160, 179:416, 184:159; RF 128:62, 129:177) tem entendido que os prazos se somarão, desde que não haja solução de continuidade entre os contratos, ou seja, não poderá haver intervalo entre o contrato findo e o seguinte. Para o cabimento da renovatória, poder-se-ão somar os prazos dos contratos, quando as locações forem sucessivas, não podendo haver qualquer interregno entre elas".
Embora a autora sustente que explora idêntica atividade comercial há mais de três anos (inciso III, do artigo 51), sobretudo em virtude da sua admissão na sociedade que iniciou as atividades nos idos de 1976, o pedido de renovação do contrato locatício esbarra no preceito insculpido no inciso II, do artigo 51, da Lei nº 8.245/91.
Na esteira desse raciocínio, conquanto a demanda aviada pela recorrente preencha dois dos requisitos legais para a renovação, o legislador expressamente determinou que a renovatória depende da presença cumulativa dos três pressupostos. Assim, ausente um deles, há evidente carência de ação, por falta de interesse de agir.
Confiram-se excertos de julgados deste egrégio Tribunal de Justiça a respeito do tema em debate, in verbis:
"À luz do artigo 51, inciso II, da Lei do Inquilinato, um dos requisitos para a renovatória é a existência de contrato de locação escrito pelo período mínimo de 5 (cinco) anos".(7)
"Se, na locação comercial, a soma dos prazos de vigência dos contratos ajustados entre as partes não chega a cinco anos restará frustrada a respectiva pretensão renovatória".(8)
"Para se ajuizar ação renovatória de locação, imperioso, em obediência aos artigos 51, inciso II, e 71, inciso I, da Lei 8.245/91, que se tenha contrato escrito, ou mais de um, atingindo a locação período mínimo de 05(cinco) anos. Inexistindo estas condições, não tem o inquilino possibilidade jurídica de ajuizar ação renovatória, estando certa a decisão que indefere a petição inicial".(9)
"Um dos requisitos para a ação renovatória de locação comercial concerne ao tempo de locação: 'o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos' (inciso II do art. 51 da Lei n. 8.245/90); ausente este pressuposto, não prospera a pretensão renovatória da locatária".(10)
Finalmente, registre-se que a jurisprudência de minha lavra citada no bojo das razões recursais não socorre a apelante, uma vez que se trata da demonstração do tempo de atividade no mesmo ramo comercial, a fim de preencher o triênio exigido pela lei (inciso III, artigo 51). Na hipótese, as partes não se encontram jungidas por contrato de locação pelo prazo mínimo de cinco anos, como determina a norma (inciso II, artigo 51).
Com essas considerações, NEGO PROVIMENTO ao recurso e prestigio a r. sentença ora combatida.
É o meu voto.
O Senhor Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA - Vogal
Com o Relator.
O Senhor Desembargador JOÃO MARIOSI - Vogal
Com o Relator.
D E C I S Ã O
CONHECER. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.
DJ-e: 13/01/2010
Notas:
1 - Fls.20/29. [Voltar]
2 - Fls.17/18. [Voltar]
3 - Fls.17/18. [Voltar]
4 - Fls.11/14. [Voltar]
5 - Fls.07/10. [Voltar]
6 - Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. [Voltar]
7 - 20020110218073APC, Relator SANDRA DE SANTIS, 6ª Turma Cível, julgado em 12/03/2008, DJ 21/05/2008 p.88. [Voltar]
8 - 20050610075950APC, Relator MARIO-ZAM BELMIRO, 3ª Turma Cível, julgado em 23/05/2007, DJ 24/07/2007 p.111. [Voltar]
9 - 20050710146198APC, Relator LUCIANO VASCONCELLOS, 1ª Turma Cível, julgado em 17/05/2006, DJ 29/08/2006 p.113. [Voltar]
10 - 20030110058333APC, Relator WALDIR LEÔNCIO C. LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, julgado em 14/11/2005, DJ 15/12/2005 p.78. [Voltar]
JURID - Apelação cível. Locação comercial. Renovatória. Requisitos. [25/01/10] - Jurisprudência
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