Contrato. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução dos valores pagos. Cláusula penal.
Tribunal de Justiça de São Paulo - TJSP.
APELAÇÃO Nº 322.623.4/6 - São Paulo
APELANTES E APELADOS CIPASA Empreendimentos Imobiliários SC Ltda., Scopel Engenharia e Urbanismo Ltda. e Doroti Aparecida Bottoni
VOTO Nº 16335
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO nº 322.623-4/6-00, da Comarca de SÃO PAULO, em que são apelantes CIPASA S/A EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA e DOROTI APARECIDA BOTTONI sendo apelado SCOPEL EMPREENDIMENTOS E OBRAS S/A:
ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
"O julgamento teve a participação dos Desembargadores GUIMARÃES E SOUZA (Presidente, sem voto), PAULO EDUARDO RAZUK e VICENTINI BARROSO.
São Paulo, 18 de agosto de 2009.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imóvel - Rescisão - Devolução dos valores pagos - Cláusula penal - Possibilidade de o julgador reduzir o alcance da cláusula penal de acordo com os princípios do Código de Defesa do Consumidor - Ausência de comprovação dos demais prejuízos alegados - Percentual de retenção estabelecido na sentença (20%) suficiente para cobertura das despesas do negócio e indenização pela rescisão do contrato - Desnecessidade de especificação dos valores a serem retidos, item por item - Ilegitimidade passiva de prestadora de serviço que não figurou na relação jurídica material - Recursos desprovidos.
Trata-se de apelação e de recurso adesivo da sentença de fls. 146/149 que, em hipótese de "ação ordinária de cobrança" ajuizada por Doroti Aparecida Bottoni contra CIPASA Empreendimentos Imobiliários SC Ltda. e Scopel Engenharia e Urbanismo Ltda., foi a demanda julgada parcialmente procedente com relação à primeira corre para condená-la a "restituir para a autora, em uma só parcela, somente as quantias pagas por conta do preço, corrigidas pela tabela do TJSP desde os respectivos desembolsos, deduzido o percentual de 20% (vinte por cento)" (fls. 149). Com referência à segunda, foi o processo extinto sem resolução do mérito do, tendo sido reconhecida a ilegitimidade passiva. Foi reconhecida sucumbência recíproca entre a autora e corre CIPASA, respeitada a gratuidade. Inconformada apelou a requerida, sustentando a legalidade da cláusula penal consignada contrato, uma vez que não seria hipótese de perda total, tal como vedaria o artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, mas de perda proporcional. Além disso, requereu o abatimento de prejuízos decorrentes da posse do imóvel pela autora (verbas não pagas relativas a IPTU e a contribuições associativas). Por sua vez, interpôs a autora recurso adesivo, alegando ter Scopel legitimidade para figurar no polo passivo da demanda por arrecadar e gerir as prestações adimplidas. Apresentadas contrarrazões, foram os autos remetidos a este Tribunal.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Segundo a apelante CIPASA, não havendo previsão de perda de todas as parcelas pagas em favor do promitente vendedor, não haveria óbice ao reconhecimento da legalidade da cláusula quinta, item "d.l" do contrato, ressaltando que entendimento contrário significaria negativa de vigência ao artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor.
O tema exposto já foi enfrentado por esta Turma Julgadora em demandas semelhantes em que figurou a empresa com parte, certo que, por ocasião do julgamento da Apelação nº 239.087.4/9, restou objetivamente decidido que, "No caso em exame, a cláusula penal prevista no instrumento de compromisso, embora não implique em perda de todas as parcelas adimplidas pelo comprador, não atende de forma adequada ao ideal de proporcionalidade da sanção, pois limita, sem maiores considerações, o montante a devolver a 60% do total do preço amortizado (cláusula 5ª d.l - fl. 18)./ Assim, nada impede que o juiz, a quem cabe o justo equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da cláusula, de modo a equilibrar as posições das partes contratantes, de acordo com os princípios do Código de Defesa do Consumidor''' (Mogi das Cruzes, Ia Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Elliot AKel, em 13/3/2007), entendimento que se adapta à hipótese em exame.
No que tange aos demais prejuízos alegados, é bem certo que não há nos autos comprovação alguma de que, em virtude da rescisão do contrato, tivesse existido pagamento pela CIPASA de IPTU e de taxa de associação de responsabilidade da autora.
Não bastasse isso, considera-se que o percentual a ser retido pela promitente vendedora é irrepreensível, certo ser quantia suficiente para cobertura das despesas do negócio e da indenização pela rescisão contratual. Não se faz necessária a especificação de valores a serem retidos, item por item, quando se sabe que aquele total (20%) é apropriado para estabelecer o equilíbrio das partes na rescisão do contrato.
Por fim, não há como reconhecer a legitimidade passiva da Scopel Engenharia e Urbanismo Ltda., mera prestadora de serviços, alheia à relação jurídica material. O contrato para aquisição do imóvel (fls. 18/32) somente envolveu a corre CIPASA, não tendo a autora nada a pleitear junto à Scopel.
Assim sendo, nada há a ser alterado. Nega-se provimento aos recursos.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
JURID - Contrato. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão. [11/09/09] - Jurisprudência
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