Justiça anula contrato do Píer 21 e condena shopping a indenizar empresários.
Circunscrição: BRASÍLIA
Processo: 2004.01.1.028860-5
Vara: QUARTA VARA CÍVEL
Processo: 2004.01.1.028860-5
Ação: AÇÃO DE CONHECIMENTO
Requerente: GENTIL MARTINS DIAS e outros
Requerido: PIER 21 CULTURA E LAZER SA
Sentença
GENTIL MARTINS DIAS e PATRÍCIA MARIA DUARTE DIAS ajuizaram ação de conhecimento com requerimento de antecipação dos efeitos da tutela em desfavor de PIER 21 CULTURA E LAZER S.A.
Afirmam os autores que estão sendo demandados pelo réu em dois processos distribuídos perante a 10ª Vara Cível desta capital de nº 94543-9 e 22313-2, nos quais se pretende a cobrança de alugueres, encargos e luvas de sublocação para a instalação de lojas.
Sustenta que a cobrança é ilegal e abusiva, pois o réu não cumpriu com suas obrigações estipuladas no contrato. Acrescenta que a presente demanda tem por objetivo a declaração de impossibilidade/inexequibilidade da cobrança procedida pelo réu, tudo com a fixação de indenização pelas perdas e danos.
Aduz que há conexão entre a execução e a ação ordinária ligadas pelo mesmo contrato celebrado entre as partes.
Que os autores eram proprietários do restaurante Gardens Florentina situado na QI 07 do Lago Sul e que nos meados de 2000 foram procurados pelo representante legal do réu para que o restaurante dos autores ingressassem no complexo gastronômico daquele empreendimento que ainda não havia sido inaugurado, ocasião em que o dito representante exibiu mapas, demonstrando que o complexo consistiria no melhor e mais requintado conjunto de restaurantes de Brasília.
Os autores aceitaram a proposta e assinaram os contratos apresentados pelo réu para a construção do restaurante e para tanto contrataram os melhores profissionais gastando a cifra de R$ 740.000,00 (setecentos e quarenta mil reais) e inauguraram o restaurante no dia 18/12/2000.
Que a aparência do bom negócio transformou-se em pesadelo, pois o réu alterou as características das lojas e das instalações afugentando o público alvo e por meio de cláusulas nulas e abusivas oneraram excessivamente o negócio.
Descreveram os fatos que geraram a abusividade por parte do réu e indicaram jurisprudência que entendem lhes favorecer. Pediram a antecipação de tutela para exclusão de negativação, citação e a procedência para a declaração de inexigibilidade das dívidas apontadas pelo réu, com a extinção das ações executivas ajuizadas pelo demandado. Pediu também indenização por perdas e danos em decorrência de inadimplemento contratual a ser apurado por perícia judicial.
Distribuiu o presente feito por dependência ao processo de execução por quantia certa nº 22313-2 ajuizado em 01/04/2002, sentenciado em 27/07/2007 e arquivado com as custas pagas em 2/01/2009 conforme informação do SISTJ.
A inicial veio acompanhada dos docs. de fls. 14/159.
Sentenciei o feito às fls. 161/163, entendendo pela impossibilidade jurídica das extinções das execuções em curso na 10ª Vara Cível de Brasília. Entretanto, a sentença proferida foi anulada pelo e. TJDFT na APC nº 2004.01.1.028860-5, tendo ordenado o acórdão que se cumprisse o disposto no art. 284 do CPC, permitindo-se a emenda a inicial.
As partes regularizaram suas representações e a ordem de emenda à inicial foi lançada à fl. 230, constando de fls. 234/246 a emenda à petição inicial que corrigiu os defeitos apontados na sentença que proferi às fls. 161/163, cumprindo assim a ordem do e. TJDFT nos estritos termos do acórdão.
A emenda destacou o não cumprimento do contrato pelo réu, afastou a necessidade de reunião dos processos mencionados na inicial, descreveu as faltas contratuais cometidas pelo réu em detalhes, sustentou a alteração do equilíbrio econômico na afetação do contrato, aduziu o contexto dos fatos na época, parceria descumprida pelo réu, desenvolveu a ocorrência de danos materiais na monta de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) e fundamentou a existência de danos morais no patamar de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
Culminou pedindo a declaração de descumprimento do contrato pelo réu e a sua condenação ao pagamento de indenização de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), em face dos danos materiais e morais, mais os consectários da sucumbência. A emenda à inicial veio acompanhada dos docs. de fls. 247/318, dentre os docs. consta apuração policial de que foi vítima o 1º autor, caso em que o réu teria, por preposto, alterado o restaurante e vedado o acesso ao estabelecimento, o que foi objeto do processo 2003.01.1.088810-3 do 1º Juizado Criminal de Brasília/DF, bem como outras ocorrências criminais, vitimando no mesmo gênero o primeiro autor.
Ordenei a citação, tendo o réu apresentado sua regularização processual às fls. 322/356 e contestação às fls. 358/369 acompanhada dos docs. de fl. 370/381, resumindo os fatos aduzidos na inicial com observância da emenda, bem como sustentando que a definição de Shopping Center e a relação contratual entre lojista e empreendedor não revelam atipicidade dos docs. firmados pelas partes.
Que se aplica na hipótese, a Lei nº 8.245/91 nas locações quanto às formalidades inerentes aos contratos de Shopping Center.
Busca fundamentação no art. 54 da Lei nº 8.245/91 para prevalência do que foi livremente pactuado, caso em que os requerentes não podem transferir o insucesso do negócio ao requerido.
Que a validade dos contratos firmados seguem as normas de regimento interno do Shopping e com a inadimplência dos requerentes o requerido afirma que se viu obrigado a ajuizar as duas demandas de execuções para recuperar o crédito que entende lhe ser devido, com relação aos alugueres e encargos de sublocação, tudo com base no instrumento particular de cessão de direito e destaca que na última demanda mencionada as partes compuseram acordo que foi devidamente cumprido e que o referido acordo gerou para os requerentes o reconhecimento de que existia saldo devedor, tanto que os adimpliu.
Que o contrato entre as partes teria que ser cumprido pelos autores não só pelo pagamento do aluguel fixo, mas também pela quantia variável de aluguel percentual incidente sobre as vendas úteis e outras obrigações financeiras a serem solvidas mensalmente pelos lojistas que constituem a contribuição para o fundo de promoções, as despesas condominiais, limpeza, segurança, água, energia elétrica etc. Com essas considerações o réu entende que a ação é temerária.
Destaca o subitem 5.8 do item V e item II do subitem 2.1 da Escritura Pública de Normas Gerais que retira a exclusividade dos sublocatários, podendo o réu dispor da forma como melhor lhe prover o relacionamento jurídico entre as partes, tudo no intuito de aproveitar o empreendimento, inclusive em proveito próprio, conforme bem descreve os itens 6.3, 6.3.1, 6.4, 6.27 e 6.28 das Normas Gerais o que caracteriza que a presente ação é totalmente improcedente, pois não há nenhuma irregularidade e/ou abusividade de cláusulas, o que há é afronta ao princípio da pacta sunt servanda.
Que não consta dos autos comprovação dos supostos danos materiais. Ademais, o dano material não se presume, devendo ser efetivamente comprovado.
Que não há dano moral a ser indenizado, em face do caráter subjetivo do pedido sem demonstração da intensidade da dor no que se refere ao sentimento dos autores. Conclui que não há nexo de causalidade, que não há razões fáticas e jurídicas e que o pedido deve ser julgado improcedente condenando os autores no ônus da sucumbência.
A contestação veio acompanha das peças de fls. 370/381.
Ordenei as anotações dos mandatos, bem como a feitura da réplica, mas esta última não foi apresentada.
Facultei a produção de provas e atendi aos pedidos das partes, realizando a instrução de fls. 426/431, organizando o feito para fins de elaboração de considerações finais de cada uma das partes, sendo que os memoriais dos autores estão às fls. 436/439 e do réu às fls. 440/454.
É o relatório.
Decido:
Verifica-se que a aplicação do art. 54 da Lei nº 8245/91 alegado pela defesa não só impõe as condições livremente pactuadas, mas também impede a cobrança de despesas que digam respeito às obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral da plataforma, pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas, inclusive indenizações trabalhistas e previdenciárias.
Cabe destacar que o locador/sublocador é obrigado a entregar ao locatário/sublocatário o imóvel locado/sublocado em estado de servir ao uso que se destina, garantindo, durante todo o tempo de locação, a forma e o destino do imóvel, bem como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, descrevendo minuciosamente o estado do imóvel no ato de entrega.
Acrescente-se, ainda, que o locador tem o dever legal de pagar as taxas de administração imobiliária e as de intermediação, além de ter que pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
São regras aplicáveis à relação jurídica materialmente estabelecida entres as partes por força do art. 14 da Lei nº 8245/91, e uma vez finda ou rescindida a locação/sublocação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurando-se o direito a indenização na forma da lei.
Destaque-se que considera-se locação não residencial o contrato em que o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Entretanto, observando-se que no contrato de fls. 33/37, os sublocatários são as pessoas físicas constantes do pólo ativo da ação e não a pessoa jurídica que funcionou no imóvel com o fundo de comércio lá estabelecido, temos ali uma inobservância da lei pela ré que deveria ser sanada por termo aditivo, uma vez que o contrato identifica, no item VI de fl. 38, a denominação do estabelecimento, prejudicando o fundo de comércio formalmente, revelando indícios para questionamentos da boa fé contratual.
Por outro lado, uma vez que se admite a aplicação da Lei nº 8245/91, ou seja, lei de locações, o art. 79 da norma mencionada admite a aplicação do Código Civil e do Código de
Processo Civil na espécie contratual ora examinada, caso em que, o art. 421 do CC afirma que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, sendo que o art. 422 do referido código obriga os contratantes a seguirem o principio da probidade e boa fé não só na execução do contrato como também na conclusão do pacto.
Acrescente-se que o art. 113 do CC impõe que os negócios jurídicos devem ser interpretados considerando a boa fé e o uso do lugar de sua celebração, caso em que o destaque dado pelo réu ao subitem 5.8 do item V e item II do subitem 2.1 da ESCRITURA PÚBLICA DE NORMAS GERAIS DAS LOCAÇÕES DO PIER 21 CULTURA E LAZER revela-se inequivocamente abusivo por retirar dos sublocatários toda a consensualidade que lhes é garantida por lei, mesmo num contrato de adesão, como o que se examina, a pacta sunt servanda não é absoluta, bastando para tanto observar o art. 424 do CC, no qual consta que nos contratos de adesão são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente ao direito resultante da natureza do negócio, bem como o que resta definido no art. 423 do CC ao rezar que quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
Quaisquer aderentes à NORMA GERAL DO PIER 21 são compelidos indevidamente a aceitar a imposição do subitem 5.8 do item V para não ter sequer o mínimo direito de reclamar quanto à existência de outros comércios similares, mesmo que se considere a hipótese de que esteja ali se estabelecendo uma concorrência desleal ou desqualificação do ramo de atividade exercida, favorecendo a bancarrota dos empreendedores que deveriam ser protegidos quanto ao desenvolvimento de suas atividades específicas.
Senão bastasse, ainda têm que suportar o item II do subitem 2.1 no que se refere à alteração de horários e dias de funcionamento e à exploração por ampliação imposta as atividades comerciais lá desenvolvidas.
A questão é que os sublocatários encontram restrições arbitrárias e que até o direito de reger a sua atividade comercial pode ser modificado, reduzido ou suprimido ao sabor da administração do PIER 21, conforme se observa nos subitens 6.1 , 6.3.1, 6.4 do item VI, 6.3.1, 6.4 do item VI todos da NORMA GERAL criadora de poderes exagerados, absolutos e inadmissíveis em desfavor dos sublocatários, em face de ter a administração o poder inconteste de fechar, extinguir, reduzir ou modificar, total ou parcialmente, sempre que julgar necessário no que se refere aos serviços e instalações do PIER 21, interferindo na atividade empresarial dos empreendedores, sublocatários ou autores do processo.
As cláusulas aqui referidas são sabidamente leoninas, caracterizando abuso intolerável e nulidade absoluta de suas disposições, não prestando favor ao réu os subitens 6.27, 6.28 que igualmente centraliza arbitrariamente o poder em detrimento dos sublocatários que simplesmente arcam com as despesas que a administração gerar com o seu abusivo poder de fechamento parcial de áreas, obstrução ou isolamento que assim julgar necessário, caracterizando assim a abusividade típica da nulidade absoluta que impõe ao réu o inadimplemento dos pactos, antes mesmo da instalação do empreendedor ou lojista.
A unilateralidade das disciplinas normativas viciaram a pacta sunt servanda, em face de que o contrato para fazer lei entre as partes precisa cumprir os elementos essenciais de todos os negócios jurídicos, dentre eles, não só a licitude, mas também na impossibilidade de alcance do fim social objeto do pacto, pois a potestatividade pura é arbítrio total e como tal não vinculam as pessoas naquilo que renunciam por adesão de seus direitos resultantes da natureza do próprio negócio jurídico firmado, impossibilitando que o objeto da locação/sublocação seja alcançado em todos os seus termos. Basta observar a violação expressa ao art. 166, II e VI do CC, tudo diante da ilicitude, impossibilidade e desvio de cumprimento da lei imperativa, beneficiando-se unilateralmente ao ponto de determinar que pode fazer o que melhor lhe aprouver, sem que se possa afirmar a bilateralidade e a consensualidade do pacto.
O dano material sofrido para o presente caso, em que resta claro a nulidade absoluta dos pactos firmados, todos com abusividade civil capaz de retirar a livre manifestação dos sublocatários deve ser objeto de apuração em liquidação de sentença, em face da inexistência de elementos que permitam a aferição desde já do seu valor ou quantitativo.
Assim sendo, os contratos firmados entre as partes que se localizam às fls. 33/44 ferem a finalidade social do contrato, o principio de probidade e boa fé em sua execução, o respeito à interpretação favorável ao aderente, o direito resultante da natureza do negócio, e caracteriza o descumprimento da obrigação do réu de manter o equilíbrio contratual e a razoabilidade de seus atos para o desenvolvimento das atividades comerciais exercidas em suas dependências.
Há, portanto, efetiva nulidade absoluta dos contratos firmados entre as partes postos à discussão no presente processo, caso em que a nulidade absoluta das cláusulas correspondentes aos subitem 5.8 do item V e item II do subitem 2.1 e subitens 6.3, 6.3.1, 6.4, 6.27 e 6.28 do item VI da Escritura Pública de Normas Gerais, que obrigam o julgador no reconhecimento, por sentença, da nulidade absoluta com declaração de inexistência de relação jurídica contratual entre as partes, com retorno ao status quo ante, sendo inexigíveis as dívidas apontadas pelo réu, tudo por causa da nulidade absoluta dos títulos.
No que se refere ao dano moral, não são poucos os documentos policiais que revelam ter sido o pólo ativo vítima de fatos típicos, que foram devidamente apurados e processados, bem como de ter tido a destruição das estruturas metálicas demonstradas pelo Instituto Criminalística da PCDF conforme consta de fls. 281/284, ou seja, o sofrimento do pólo ativo, ultrapassou o conceito de mero aborrecimento, vindo a alcançar o conceito de dor sentimental efetiva, em face do desgosto que lhe causou o malsinado negócio alardeado como o melhor empreendimento daquela ocasião como se pode observar na planta de fl. 17 e instrumento de propaganda às fls. 18/31.
Materializou-se por certo uma questão de insucesso do negócio jurídico do pólo ativo exatamente pelo fato do réu ter descumprido o que foi pactuado e por ter abusado dos dispositivos normativos puramente potestativos em desfavor dos sublocatários, ao ponto de ferir o principio da livre iniciativa, consagrado na Constituição Federal do Brasil.
O pólo ativo foi aviltado de modo tão grave que retirou-se do referido pólo a liberdade no exercício da sublocação e criou imposição capaz de vedar o desenvolvimento na atividade comercial que ali deveria prosperar.
Posto isso, conheço da ação e defiro os seus pedidos para retirar as negativações, declarar a inexigibilidade das dívidas apontadas pelo réu que derivadas das presentes relações contratuais, em face da nulidade absoluta dos pactos, que ora decreto judicialmente, diante da existência das cláusulas leoninas e não admissíveis, todas formatadas no subitem 5.8 do item V e item II do subitem 2.1, bem como dos subitens 6.3, 6.3.1, 6.4, 6.27 e 6.28 do item VI das NORMAS GERAIS lavradas em escritura pública pelo réu, declarando o réu inadimplente para com suas obrigações, por causa da forma puramente potestativa de relacionamento normativo que teve com os sublocatários.
Condeno o réu também no pagamento das perdas e danos causadas aos autores e que devem ser objeto de apuração em liquidação de sentença, valor que quando definido terá atualização monetária contada do desembolso e juros de mora de 1% a.m. contados da citação válida.
No que se refere ao pedido de danos morais, considerando a amplitude da lesão, a intensidade do sofrimento, a forte frustração, a relevância do negócio para os autores, a complexidade dos pactos nulos e a duração da lesão, sem descuido da capacidade das partes, não resta outra alternativa que não seja condenar também o réu no pagamento de danos morais que fixo em R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) para cada integrante do pólo ativo, totalizando o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) exigíveis e cobráveis, na forma da lei, independentemente de liquidação de sentença, tudo atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% a.m. a contar da prolação da presente sentença.
Caso não se cumpra voluntariamente a r. sentença, ora proferida, determino desde já a aplicação compulsória do art. 475-J do CPC para a incidência da multa de 10% lá estabelecida.
Custas e honorários pelo réu, estes fixados em 20% sobre o valor total da condenação devidamente atualizado, conforme art. 20, § 3º do CPC. Oficie-se.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Brasília - DF, quinta-feira, 18/03/2010.
Robson Barbosa de Azevedo
Juiz de Direito
JURID - Anulação de contrato: Condenação [31/03/10] - Jurisprudência
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