Ação. Condições. Ausência de interesse processual. Alegação formulada pela autora em contra-razões. Inocorrência.
Tribunal de Justiça de São Paulo - TJSP.
AÇÃO. CONDIÇÕES. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. ALEGAÇÃO FORMULADA PELA AUTORA EM CONTRA-RAZÕES. INOCORRÊNCIA. RECONVINTE QUE TEM A POSSIBILIDADE DE VER APRECIADO TEMA QUE FOI OBJETO DE EMBARGOS EM SEDE ADESIVA. POSSIBILIDADE, CONTUDO, INERENTE AO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO. EXTINÇÃO AFASTADA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO.
REVISIONAL DE CONTRATO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO PROPOSTA PELOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. AUTORA QUE SE COMPROMETEU A ENTREGAR UNIDADES CONDOMINIAIS COMO PARTE DO PREÇO. CASO, CONTUDO, EM QUE ALEGA QUE O VALOR TOTAL DAS UNIDADES SUPERA O VALOR ESTABELECIDO CONTRATUALMENTE. PLEITO QUE BUSCA A APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. INADMISSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA, ADEMAIS, DA AUTONOMIA DA MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DAS PARTES NO CONTRATO. RECONVENÇÃO PROCEDENTE PARA DETERMINAR FOSSE A OBRIGAÇÃO CUMPRIDA TAL COMO ESTIPULADA ENTRE AS PARTES. CASO, CONTUDO, EM QUE RECONHECIDA A PRORROGAÇÃO DE PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. AUTORA QUE DECAIU DE PARTE DO PEDIDO. DETERMINADA A REPARTIÇÃO POR METADE DAS CUSTAS DA AÇÃO E DA RECONVENÇÃO. PARCIALMENTE PROVIDO O APELO DA AUTORA, IMPROVIDO O RECURSO ADESIVO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 990.10.006649-8, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados LOSANGO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, RONALDO LUIZ DIDONE, ALBINA CERATTI DIDONE, NEIVA MARIA DIDONE, MARLENE DIDONE, TERESINHA DIDONE FELIPE, ARNALDO GENOEMI DIDONE (ESPÓLIO) e ANGELINA VALENTE SANCHES DIDONE (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO PRINCIPAL E NEGARAM PROVIMENTO AO ADESIVO, NOS TERMOS QUE CONSTARÃO DO ACÓRDÃO. V. U. SUSTENTOU ORALMENTE A DRA. LÍVIA PAULA DA SILVA ANDRADE VILLARROEL.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e PERCIVAL NOGUEIRA.
São Paulo, 25 de março de 2010.
VITO GUGLIELMI
RELATOR
VOTO N° 15.969
APELAÇÃO CÍVEL N° 990.10.006649-8
RELATOR: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTES: LOSANGO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES
LTDA. e OUTROS
APELADOS: RONALDO LUIZ DIDONÉ e OUTROS
COMARCA: SÃO PAULO - 5ª VARA CÍVEL
1. Trata-se de recurso, tempestivo e bem processado, interposto contra sentença que julgou improcedente ação revisional de contrato promovida por Losango Construções e Incorporações Ltda contra Ronaldo Luiz Didoné, Allbina Ceratti Didoné, Neiva Maria Didoné, Marlene Didoné, Teresinha Didoné Felipe e espólio de Arnaldo Geneomi Didoné, e procedente a reconvenção apresentada pelos réus contra a autora.
A autora busca a revisão de contrato de compra e venda de bem imóvel. Segundo alega, adquiriu dos réus lotes de terreno para construção de empreendimento e se comprometeu a pagar o preço avençado, parte em moeda e parte consistente na entrega de 21 unidades habitacionais. No entanto, afirma que em razão de problemas surgidos na regularização de parte dos lotes adquiridos, e considerado o decurso do tempo para sua liberação, o cumprimento do contrato tornou-se oneroso, além de impossibilitar a entrega no prazo previsto contratualmente. Afirma que a dação de 21 unidades ao preço médio de mercado implicará numa diferença a maior, em favor dos réus, ocasionando flagrante desproporção de obrigações. Por fim, salienta que tendo honrado parte da sua obrigação, necessária a revisão do negócio firmado entre as partes, determinando-se a dação de apenas 11 apartamentos, bem como acrescendo ao prazo limite de entrega das unidades habitacionais 24 (vinte e quatro) meses.
Em sede reconvencional, os réus pugnaram pela condenação da autora na entrega das 21 unidades condominiais dadas em pagamento, em conformidades com o que foi contratualmente pactuado.
A r. sentença julgou improcedente a ação e procedente a reconvenção apresentada pelos réus contra a autora para condená-la à entrega das 21 unidades condominiais faltantes, nos termos do contrato celebrado entre as partes.
Opostos Embargos de Declaração (fls. 747/750 e 752/753), foram eles rejeitados (fl. 751 e 754).
Inconformados, apelam todos.
Os autores (fls. 758/791), preliminarmente,apontam negativa de vigência ao artigo 535 do CPC, a fim de que haja julgamento expresso sobre o pedido de dilação de prazo para a entrega dos apartamentos e que conste do acórdão que a compradora fez a dação dos 11 (onze) compromissos dos apartamentos prometidos na segunda gleba. Discorre sobre a base objetiva do negócio e destaca que tendo sido estabelecido o valor de US$ 150,00 (cento e cinqüenta dólares) o metro quadrado do terreno negociado, o valor multiplicado pelas duas glebas já se encontra quitado pela entrega das onze unidades na audiência de conciliação. Fala da causa de desbalanceamento econômico do contrato, acentuando que acreditava na possibilidade de aquisição da propriedade através de carta de adjudicação nos autos de inventário de Reinaldo Didoné, razão pela qual assumiu custos para regularizar a área e os registros pendentes. Assevera que após longo decurso de tempo sem a entrega da documentação necessária acabou convencida da necessidade da propositura de ação de usucapião, o que se tornou dispendiosa e levou muito tempo, sendo que após o registro da sentença de usucapião nova confissão de dívida foi imposta para receber a propriedade dos lotes para unificação, retificação administrativa da área e incorporação da segunda Gleba. Destaca, porém, que antes de iniciadas as obras foi citada para responder ação anulatória ajuizada por familiares daquele que seria proprietário da área usucapida, obrigando-o a ingressar com Dúvida perante a Vara de Registros Públicos, a qual após análise da documentação, determinou o registro da incorporação, reconhecendo-se a improcedência da ação anulatória. Diz que tais fatos ocasionaram um atraso de 14 anos para a incorporação da segunda gleba acordada desde o protocolo de intenções e 5 anos de paralisação da incorporadora - compreendido entre a entrega da primeira gleba e o início das obras da segunda gleba, acarretando enormes prejuízos à apelante. Diz que o valor pago ultrapassa o preço acordado, acrescentando que os fatos causaram desbalanceamento econômico financeiro do contrato, dados os imensos prejuízos sofridos e a alteração da realidade fática. Fala que os apelados devem suportar ônus pela regularização da documentação, porque não cumpriram sua obrigação. Destaca a ocorrência de fatos supervenientes e quebra do princípio da equivalência material. Pugna pela improcedência da ação com inversão dos ônus da sucumbência , considerando quitada as obrigações da vendedora pela entrega dos 11 apartamentos da segunda gleba, assumida em audiência, tendo em vista a ocorrência de fatos supervenientes que acarretaram desequilíbrio econômico financeiro do contrato. Destaca a necessidade de dilação do prazo de entrega, além da extinção da reconvenção sem julgamento do mérito, argumentando, porém, em relação ao mérito, quanto a impossibilidade de alteração do valor das unidades habitacionais em caso de indenização e reiterando a impossibilidade de entrega no prazo convencionado. Conclui pela procedência da ação e extinção do pleito reconvencional, tendo em vista a inépcia a inicial e a falta de interesse de agir ou, no mérito, sua improcedência.
Efetuado o preparo, o recurso foi processado e contrariado (fls. 797/824).
Em sede adesiva (fls. 828/837), preliminarmente, apontam negativa de prestação jurisdicional, porque não apreciado totalmente pedido formulado em sede de reconvenção. Falam da necessidade de bloqueio de 10 unidades restantes - já especificadas - até o deslinde final da ação. Pedem a revisão do valor das unidades pelo valor médio de mercado apontado pela própria reconvinda, bem como entrega das unidades habitacionais pertencentes aos recorrentes na mesma data assinalada para entrega das chaves aos compradores das demais unidades, ante a divergência entre a data estabelecida no pacto firmado com os apelantes (23.09.10) e aquele comercializado no stand de vendas (setembro/dezembro/2009). Conclui pela reforma.
Oferecidas contra-razões ao recurso adesivo (fls. 871/902), a autora pugnou, preliminarmente, pelo não conhecimento do apelo adesivo à ausência de interesse, uma vez que os réus estão impondo o mencionado recurso em substituição aos embargos.
É o relatório.
2. Ação que busca a revisão de contrato de compra e venda de imóveis sob a alegação da ocorrência de desequilíbrio contratual em razão do decurso do decurso do tempo, que o tornou oneroso.
A autora pretende que seja revisto pacto no que se refere a entrega de coisa certa, consistente em 21 unidades condominiais, bem como em relação ao prazo limite para sua entrega.
Há, também, reconvenção buscando, em síntese, o efetivo cumprimento do contrato firmado entre as partes, no que se refere a entrega das unidades condominiais dadas como parte do pagamento do preço.
Julgada improcedente a ação face à ausência de fator imprevisível que possa acarretar a alteração das cláusulas contratuais celebradas entre as partes, e procedente a reconvenção apresentada pelos réus contra a autora para condená-la à entrega das 21 unidades condominiais faltantes, nos termos do contrato celebrado, sobreveio apelo.
A autora, em síntese, pleiteia o reconhecimento da referida onerosidade excessiva e que seja considerada satisfeita a obrigação, consistente no pagamento do preço, com a entrega de 11 unidades condominiais em audiência de conciliação, bem como o acréscimo ao prazo limite de entrega para 24 meses.
Em sede adesiva, os reconvintes pretendem o bloqueio das unidades faltantes, revisão do valor das unidades, bem como antecipação da data de entrega.
Passo, então, ao exame dos recursos.
De início, cabe consignar, que embora não observado pelo Juízo omissão apontada, tanto pela autora quanto pelos reconvintes, em sede de embargos, certamente não é isso causa de nulidade do julgado, pois relacionado o tema ao mérito do reclamo e oferecido apelo pela autora, bem como pelos réus (ainda que adesivamente), evidente que de prejuízo não se pode cogitar.
Rejeita-se, pois, a alegação.
No mérito, comporta parcial provimento o apelo da autora.
Pelo que se depreende dos autos, foi firmado entre as partes em 03 de novembro de 1993, um protocolo de intenção para edificação de empreendimento imobiliário (fls. 34/54), que foi aditado em 01.12.1993 (fls.55/60), mantido o preço de U$ 150,00 dólares para cada metro quadrado adquirido, após verificarem que um dos lotes pendia de regularização.
Consta que - na ocasião - houve substituição de imóveis, ressalvando-se o direito de preferência para aquisição futura daqueles substituídos, que foi concluída em abril de 1994, confessando-se a autora devedora dos réus (fls. 64/76) e assumindo a entrega de unidades condominiais como parte do pagamento, sendo que entregues 08 apartamentos, restaram um saldo de 21 unidades.
E não se pode olvidar que por ocasião dessa negociação a autora, expressamente, se comprometeu em legalizar a documentação dos imóveis pendentes de regularização (fl. 75), acentuando que os requeridos nenhuma despesa teriam, assumindo todas elas. Há inclusive, neste aditamento, a indicação expressa de que ingressaria no inventário do espólio do vendedor.
Logo, é evidente que não podem os réus serem responsabilizados pelas tentativas infrutíferas para obtenção de alvará e/ou Carta de adjudicação dos Direitos Hereditários cedidos. Ademais, e se necessário foi a propositura de ação de usucapião para a devida regularização do lote pela autora, certamente o decurso do tempo e os gastos suportados fazem parte dos percalços - que ela mesmo se comprometeu em suportar - para a resolução da questão.
Aliás, firmada nova confissão de dívida em 23 de agosto de 2004 (fls. 326/329), restou expressa e novamente acertado pela autora a entrega das 21 unidades condominiais aqui discutidas, como parte do pagamento, reconhecendo-se devedora.
Não bastasse, em 14 de fevereiro de 2007, por força do formal de partilha expedido nos autos do Inventário dos bens deixados pelo falecimento de Reinaldo Didoné, veio aos autos cópia do Termo de especificação das unidades residenciais (fls. 343/344), com aposição de acordo pela autora (fl. 345).
Portanto, após o exame dos autos, nenhuma irregularidade ou abusividade se verificou no contrato pactuado. Note-se que a autora questiona posterior acordo, ressaltando que se mostra oneroso.
Todavia, não há se falar em aplicação da teoria da imprevisão. Lembre-se que o valor da negociação era conhecido quando da contratação e a divida confessada em várias etapas da negociação.
Ademais, como bem observou o juízo, 'A variação de preço das unidades não é fato imprevisível. O aumento ou a diminuição do valor de cada unidade não pode ser considerada elemento causador de revisão do contrato, gerando a alteração de cláusula que impôs a obrigação à autora'.
Aliás, como consignado no julgado, é evidente que o tipo de negócio, as obrigações assumidas e o tempo decorrido sugerem mudança.
Lembre-se que em matéria de contrato, o princípio da boa-fé deve ser observado.
Abstraídas as várias correntes doutrinárias acerca da manifestação de vontade (subjetiva, doutrina da culpa in contrahendo, da garantia tácita, da que conjuga estas duas, da objetiva ou da declaração, da encarnação da vontade, da auto-responsabilidade e da confiança), como preleciona Vicente Rao (in "Ato Jurídico", 2ª tiragem, São Paulo, Max Limonad, 1961, p. 200-201):
"Vontade e declaração não constituem um só e mesmo fenômeno, nem nascem, fatalmente e contemporâneamente, num só instante. A própria vontade, perante o direito, em momentos diversos e, mesmo, em espécies diversas se desdobra: se, ao apresentar a súmula das principais doutrinas, falamos em conflito entre a vontade e a declaração, assim fizemos usando o termo vontade em sentido geral e compreendendo todos os elementos volitivos. É longo o 'iter' constitutivo da vontade jurídica atuante. Antes de formar e pôr em ação a sua vontade, o agente procura conhecer o bem de que precisa, ou deseja, pois 'nihil volitum nisi praecognitum'. É o conhecimento consciente do bem que atrai a vontade. Conhecido o bem, e eleito, o agente, auto-determinando- se, passa a querê-lo. Auto-determinado, o agente, a seguir, quer declarar a sua vontade e efetivamente a declara, realizando o ato jurídico destinado a lhe proporcionar, por seus resultados práticos tutelados pelo direito, o bem que pretende e assim procura alcançar. Mas, o conteúdo da declaração deve corresponder à vontade e à vontade de declaração do agente; preciso é, pois, que este possua a vontade do conteúdo do ato" (grifos constam do original).
E prossegue:
"Consistem, pois, tais elementos: a) - na vontade consciente de se alcançar o bem que se conhece, ou seja, na auto-determinação de obtê-lo; b) - na vontade de declarar a vontade propriamente dita; c) - na vontade do que se contém na declaração ou nas declarações efetivamente produzidas".
E conclui:
"A harmonia entre os elementos volitivos e entre êles e o elemento objetivo representado pela declaração é, sem dúvida, requisito necessário, em substância e em princípio, da normalidade dos atos jurídicos. Mas, quando os conflitos surgem e se caracterizam, logo se revela a inexistência de uma regra única e geral de solução, regra que a doutrina até hoje não logrou formular, por não ser possível submeter ao mesmo tratamento todas as espécies de fato ocorrentes. Necessário se faz, em conseqüência, construir um sistema de regras, a começar pelas de delimitação do campo do conflito e a prosseguir com as que mais adequadas forem às suas diferentes espécies , observando-se e respeitando-se os princípios fundamentais da ordem jurídica, a teoria geral dos atos jurídicos e a natureza específica das diversas relações".
Fácil, portanto, de ver, que o comportamento da autora, ao subscrever o contrato, não foi enganada e nem quis manifestar vontade diversa. Pela clareza das cláusulas, não está em termos de receber alteração.
É o mesmo autor quem colaciona (op. cit, p. 226):
"Estudo psicológico, julgado e medido segundo critérios ético-sociais e manifestado através de atos, atitudes, ou comportamentos reveladores de uma crença positiva errônea, ou de uma situação de ignorância, ou de ausência de intenção malévola, segundo os casos e conforme as exigências legais, a boa fé ora é protegida, ora é reclamada pela lei, sempre por um fundamento de justiça: o direito se aperfeiçoa, diz Ripert, à medida em que leva em conta a boa fé. Os autores que a origem em princípio geral dizem: 'a boa fé não deve ser considerada apenas como princípio informador das leis, senão, também, como princípio criador que, de fatos, faz surgir direitos' (A Valenski: 'Essai d'uni Définition du Droit Basée sur l'ldée de Bonne Foi', 1929); ou, ainda, sustentam consistir a boa fé em um princípio a que se deve reconhecer a força de postulado moral e de segurança das transações (D. Atienza: 'Effectos Jurídicos de Ia Buena Fé, 1935). Virgílio de Sá Pereira, entre os nossos, adotando uma conceituação subjetivista, afirma que 'no comércio jurídico, como na vida social, há um elemento subjetivo que informa, estrutura e vivifica todas as relações, - é a boa fé; por onde ela passa, suprem-se as nulidades, sanam-se os vícios e as capacidades se integram' ('in' Rev. de Direito, vol. 54, pág. 498). Colocando-se, também, em um ponto de vista subjetivo, Teixeira de Freitas assim a definia: 'a boa fé dos atos jurídicos consiste na intenção de seus agentes relativamente a terceiros, quando procedem sem simulação, nem fraude".
Logo, e sem que qualquer violação houvesse, não se pode, unilateralmente, buscar a alteração.
Certo, portanto, que não era mesmo de ser acolhido integralmente pedido revisional.
Mas - na hipótese - não se pode deixar de considerar que a citação da autora para responder ação anulatória (em que se questionava a propriedade de área usucapida), após tramitação de ação de usucapião, acabou comprometendo o prazo acordado para entrega dos apartamentos, pois a referida ação somente acabou julgada improcedente (fls. 917/925) após a autora ingressar com Dúvida Inversa perante a Vara de Registros Públicos (fls. 156/202), quando então autorizado o registro da incorporação imobiliária junto à respectiva matricula da 12ª Serventia Imobiliária (fls. 199/202).
Lembre-se que o cômputo do prazo de entrega das unidades condominiais dadas como parte de pagamento do negócio entabulado foi acertado em 36 (trinta e seis meses) da data da incorporação, com carência de seis meses, e teve início, repita-se, com o registro da incorporação. E tendo a interposição da ação anulatória evidentemente contribuído - ainda mais - para tardar o registro da incorporação e início da construção, necessário se faz a revisão do contrato nessa parte para estender o prazo de entrega das unidades faltantes (ou seja, 10 apartamentos) em 24 meses.
Daí o parcial acolhimento do apelo da autora.
Mas no tocante à reconvenção, o feito não está a comportar qualquer alteração.
Primeiramente, e ao contrário do alegado nas contra-razões ao apelo adesivo, é caso de se conhecer o recurso porque não há se falar em ausência de interesse processual, sob o argumento de que pretendem os reconvintes manejar o recurso adesivo em substituição aos embargos.
Atente-se que o apelo adesivo é um recurso que oferece oportunidade de a parte contrária ver reapreciada questão não discutida por ocasião do julgamento da ação e que não foi objeto de apelo num primeiro momento.
De qualquer modo, embora alegue o autor que os reconvintes acabaram vitoriosos, é certo que propuseram embargos porque (como, aliás, e igualmente a autora) entenderam que houve omissão no julgado em relação à parte da sua pretensão.
Logo, e no caso, conhecido o apelo da autora, era igualmente de se conhecer o recurso adesivo oferecido pelos reconvintes, até porque o que sustentou a autora como interesse de agir - com conseqüência de carência -, nada mais é do que debate meritório, não se tratando, portanto, daquela questão "preliminar", que diz com a possibilidade do exercício da ação.
Mas conhecido o recurso, é de ser improvido o apelo adesivo.
Atente-se, por primeiro, que o pretendido bloqueio de unidades condominiais faltantes pelos apelantes reconvintes é pretensão que não recomenda apreciação nesta oportunidade, mas questão a ser objeto de apreciação em processo de execução. Já em relação ao valor das unidades, observa-se que pactuado o importe de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) porque corresponde a eventual indenização do valor do terreno, sem inclusão do preço da construção. Note-se que o Instrumento Particular de Quitação Parcial e outras Avenças, datado de 2004 (fls. 429/432), isso consignou, restando expressamente referido que tal valor prevalece, independentemente do preço de mercado na ocasião, seja para maior ou para menor (fl. 431). Por fim, e no tocante a antecipação da pretendida entrega das unidades condominiais faltantes, prejudicada a pretensão dos apelantes em razão do parcial acolhimento do apelo da autora para prorrogar o prazo de entrega em 24 meses.
Daí o improvimento do apelo adesivo.
Em síntese: é parcialmente procedente a ação para prorrogar o prazo de entrega das unidades faltantes em 24 meses, improvido o apelo adesivo.
Com essa conclusão, verifica-se que os reconvintes também decaíram de parte do pedido. Queriam antecipação da entrega dos apartamentos, com imediato bloqueio das unidades, de modo que era o caso de se reconhecer a sucumbência recíproca.
Logo, os ônus deverão assim ser distribuídos: as custas da ação e reconvenção serão repartidas por metade, arcando as partes com os honorários de seus respectivos patronos.
3. Nestes termos, dá-se parcial provimento ao recurso principal e nega-se provimento ao adesivo.
VITO GUGLIELMI
Relator
JURID - Ação. Condições. Ausência de interesse processual. [20/05/10] - Jurisprudência
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