Apelação cível. Pedidos de resolução de compromisso de compra e venda e cancelamento da respectiva averbação.
Tribunal de Justiça de Santa Catarina - TJSC
Apelação Cível n. 2006.002402-2
Publicado dia 15.06.2010
Apelação Cível n. 2006.002402-2, de Lages
Relator: Des. Subst. Jaime Luiz Vicari
APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDOS DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E CANCELAMENTO DA RESPECTIVA AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE COMPRADORA DE PROCEDER À APROVAÇÃO, NA ANEEL, DO PROJETO BÁSICO DE CONSTRUÇÃO DE UMA HIDRELÉTRICA NO LOCAL. PRAZO AJUSTADO DE APROXIMADAMENTE 90 DIAS. OBRIGAÇÃO DOS PROMITENTES VENDEDORES DE, NO MESMO PRAZO, FORNECER OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A ESCRITURAÇÃO DEFINITIVA, OCASIÃO DO PAGAMENTO DA PARCELA RESTANTE. VALOR CORRESPONDENTE À QUITAÇÃO DO CONTRATO COLOCADO À DISPOSIÇÃO DOS AUTORES, QUE O RECUSARAM, SOB O ARGUMENTO DE QUE TERIA OCORRIDO O INADIMPLEMENTO DA OUTRA PARTE. NÍTIDO ARREPENDIMENTO DOS VENDEDORES. HIPÓTESE NÃO CONTEMPLADA NO CONTRATO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECLAMO.
A palavra aproximadamente não é sinônimo de exatamente, e, se anuíram os recorrentes, um engenheiro e outro geólogo, em firmar o contrato de compromisso de compra e venda com a ré com esses termos, concordaram ipso facto que o adimplemento poderia ocorrer num prazo igual, um pouco inferior ou então um pouco superior a 90 dias.
Improcede o pedido de resolução pelo simples fato de não haver a promitente compradora, no prazo flexível estipulado, obtido a aprovação do projeto básico de construção de uma hidrelétrica no imóvel, conforme acordado no instrumento.
É que não se estipulou nenhum benefício adicional aos autores decorrente da efetiva aprovação ou construção da hidrelétrica, que não fosse o pagamento do valor restante do contrato. Esse valor foi efetiva e devidamente disponibilizado aos autores da demanda, aproximadamente 90 dias após a confecção da escritura, conforme ajustado, de modo que não podem alegar a ocorrência de qualquer prejuízo causado pela ré.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2006.002402-2, da comarca de Lages (2ª Vara Cível), em que são apelantes José Claudio Machado, Rômulo Machado, Luci Diva Brocardo Machado e Ana Maria Lemos Arruda Machado, e apelada RTK Consultoria Ltda.:
ACORDAM, em Segunda Câmara de Direito Civil, por votação unânime, conhecer do recurso e desprovê-lo. Custas legais.
RELATÓRIO
Na origem, Rômulo Machado, Luci Diva Brocardo Machado, José Cláudio Machado e Ana Maria Lemos Machado ajuizaram ação ordinária contra RTK Consultoria Ltda., alegando, em suma, que, em 22 de novembro de 2001 firmaram com a ré, contrato de compromisso de compra e venda de uma gleba de terras - incluída num um terreno maior - de 162.276 m², pelo qual receberam um sinal no valor de R$ 2.300,00.
Aduziram que o restante do preço, R$ 20.400,00, deveria ser pago no ato da assinatura da escritura de compra e venda, que seria "lavrada e assinada quando da demarcação da cota e aprovação do projeto básico, o que deverá ocorrer dentro de aproximadamente 90 dias". Esclareceram que o projeto básico corresponderia ao projeto de construção de uma usina hidrelétrica em área adjacente às terras negociadas, o qual deveria ser aprovado pela Aneel.
Afirmaram que, passados os 90 dias, o referido projeto não havia sequer sido apresentado à Aneel, os valores prometidos não haviam sido pagos e, consequentemente, a escritura pública de compra e venda não havia sido confeccionada.
Requereram, em virtude do inadimplemento do contrato decorrente de vício de consentimento, a rescisão e a anulação da respectiva averbação n. 23.956, realizada na matrícula n. 6.097 do 2º Ofício do Registro de Imóveis da comarca de Lages.
A ré ofertou contestação (fls. 29-39), por meio da qual alegou, preliminarmente, carência da ação por inobservância do contido no Decreto-Lei n. 745.
No mérito, afirmou que o prazo de 90 dias não era fixo; que a aprovação do projeto básico não dependia dela; que os autores não forneceram os documentos necessários à escrituração definitiva, a que também estavam obrigados; que disponibilizou, em 8 de abril de 2002, os valores necessários à total quitação do negócio (parcela final mais indenização prevista no contrato); e que não seria verdadeira a alegação de que a ré sabia de antemão sobre a impossibilidade de cumprimento dos prazos acordados. Rechaçou as demais argumentações contidas na inicial e requereu, ao final, a extinção do feito ou a improcedência dos pedidos.
Os autores manifestaram-se sobre a contestação às fls. 64-72, sobrevindo nova manifestação da ré às fls. 86-91.
Realizada audiência para tentativa de conciliação (fl. 102), os autores efetuaram proposta no valor de R$ 80.000,00 para transferir o imóvel à ré, tendo em vista que outras empresas estariam oferecendo R$ 100.000,00, proposta inaceita.
Ao sentenciar o feito (fls. 132-136), o ilustre Magistrado, por considerar que, na verdade, os autores teriam-se arrependido do negócio, julgou improcedentes os pedidos e ainda deu oportunidade à demandada para que efetuasse o depósito do valor indicado à fl. 53, sem juros porque a mora seria dos promitentes vendedores.
Irresignados, os autores interpuseram o presente recurso de apelação (fls. 151-163), por meio do qual, em suma, reafirmaram as alegações até então produzidas no feito e discorreram sobre as intenções da recorrida ao firmar o contrato de compra e venda. Requereram a reforma da sentença para que os pedidos iniciais fossem julgados procedentes, ou, subsidiariamente, que os encargos da mora não fossem por eles suportados.
A apelada ofertou contrarrazões (fls. 224-230), nas quais pugnou pela manutenção do decisum objurgado e os autos ascenderam a esta Corte.
VOTO
Extrai-se do processado, à luz da prova que em 22 de novembro de 2001 os autores firmaram com a ré, por meio de escritura pública (fls. 14-15), um contrato de compromisso de compra e venda, por meio do qual se comprometeram a vender-lhe a área de terras discriminada na inicial.
Na ocasião, os autores receberam um sinal no valor de R$ 2.300,00, tendo a ré se comprometido a pagar a quantia restante, de R$ 20.400,00, "no ato da assinatura da escritura de compra e venda, que será lavrada e assinada quando da demarcação da cota e aprovação do projeto Básico, o que deverá ocorrer dentro de aproximadamente 90 dias".
No mesmo prazo, os promitentes vendedores se obrigaram a apresentar toda a documentação necessária para a escrituração definitiva.
Em 5 de março de 2002, conforme cópia acostada à fl. 18, os autores enviaram correspondência ao Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Lages, na qual requeriam o cancelamento da averbação daquela escritura pública, sob o argumento de que a recorrida não teria adimplido o contrato, o que não foi atendido, daí o ajuizamento da presente demanda.
Veja-se que os apelantes alegam como causa do inadimplemento do contrato e da consequente resolução, tanto na petição inicial quanto no decorrer da instrução do feito e nas razões recursais, que a apelada teria-se comprometido a providenciar a aprovação do projeto básico de construção da hidrelétrica no local, o que não cumpriu.
Ressaltaram os recorrentes que o interesse da recorrida em suas terras desde sempre ocorreu devido ao potencial de exploração hidroelétrica da região, pois o critério de desempate utilizado pela Aneel na escolha do projeto vencedor recai sobre aquele que possuir maior porção de área atingida pelo potencial referido.
Aduziram, também, os apelantes, que outras empresas do mesmo ramo da ré demonstraram interesse nas terras objeto da disputa, e que já ofereceram valor bem superior ao contratado entre as partes. Saliente-se que na audiência para tentativa de conciliação (fl. 102), os autores propuseram o "valor de R$ 80.000,00 para transferência do imóvel, considerando que outras empresas estão interessadas na área e efetuaram proposta em torno de R$ 100.000,00".
É de se observar, assim, que, ao contrário do que sustentam os demandantes, a causa primordial para a tentativa de resolução do contrato não é o suposto inadimplemento da ré ou mesmo o alegado "vício de consentimento" por terem acreditado que o pagamento/conclusão do negócio se daria no prazo de 90 dias.
Ora, primeiramente, consta no instrumento que o prazo seria de "aproximadamente 90 dias". Os dois autores varões são, respectivamente, geólogo e engenheiro civil. A palavra aproximadamente não significa exatamente, e, se concordaram os recorrentes em firmar o contrato nesses termos, tinham consciência, detentores de curso superior que são, de que o lapso temporal poderia ser superior ou inferior a 90 dias.
Se o contrato foi firmado em 22 de novembro de 2001, os 90 dias expiraram dia 22 de fevereiro de 2002. Veja-se que já no dia 5 de março os apelantes procuraram o Oficial do Registro de Imóveis para cancelar a averbação da escritura (fl. 18) e, no dia seguinte, 6 de março de 2002 (fl. 2), ajuizaram a presente actio.
Ora, não foram razoáveis os autores ao tentarem demonstrar o inadimplemento da recorrida, uma vez que pouco mais de uma semana após o transcurso dos exatos 90 dias já postularam a resolução do acordo.
Além disso, no dia 8 de abril de 2002, a recorrida disponibilizou aos apelantes (fl. 55), mesmo tendo estes se negado a assinar, o valor de R$ 43.526,33, relativo à parcela restante do contrato, corrigida, e indenizações devidas. Ao contrário do que foi alegado, embora a interpretação a se fazer seja subjetiva, entende-se que esta data pode, sim, ser considerada como aproximadamente 90 dias após a assinatura do acordo.
Certamente não aceitaram a quitação do contrato porque já teriam recebido outras propostas, mais vantajosas financeiramente, e estavam interessados em rescindir de uma vez o acordo com a recorrida.
Como bem afirmou o Magistrado de primeiro grau, o arrependimento do negócio não foi autorizado pelo contrato, e, portanto, devem os recorrentes se conformar com o preço ajustado entre as partes, ainda que outros melhores lhes tenham sido oferecidos por outras empresas.
Ressalte-se que, efetivamente, a aprovação do projeto e o início da construção da hidrelétrica pela recorrida não depende somente dela, mas de terceiros, razão pela qual não foi fixado prazo certo.
Além disso, é bom salientar que não se estipulou nenhum benefício aos autores decorrente da efetiva aprovação ou construção da hidrelétrica, que não fosse o pagamento do valor restante do contrato. Esse valor foi devidamente oferecido aos autores, aproximadamente 90 dias após a confecção da escritura, conforme acordado, de modo que não podem alegar a ocorrência de qualquer prejuízo a eles causado pela ré.
Diante disso, a manutenção da improcedência dos pedidos formulados na inicial é medida que se impõe, também no que se refere à oportunidade que se deu à ré de efetuar o depósito do valor indicado à fl. 53 independemente de juros, isso porque, como visto, o valor foi disponibilizado aos recorrentes, e estes não aceitaram o adimplemento contratual nem cumpriram a sua parte, de fornecer os documentos faltantes.
Ex positis, vota-se no sentido de conhecer e desprover o recurso.
DECISÃO
Nos termos do voto do Relator, esta Segunda Câmara de Direito Civil decide, por unanimidade, conhecer do presente recurso e desprovê-lo.
O julgamento, realizado no dia 27 de maio de 2010, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Nelson J. Schaefer Martins, com voto, e dele participou o Excelentíssimo Senhor Desembargador Sérgio Izidoro Heil.
Florianópolis, 7 de junho de 2010.
Jaime Luiz Vicari
RELATOR
JURID - Apelação cível. Pedidos de resolução de compromisso. [23/06/10] - Jurisprudência
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