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sexta-feira, 9 de outubro de 2009

JURID - Compromisso de compra e venda. Imóvel. Revisão contratual. [09/10/09] - Jurisprudência


Compromisso de compra e venda. Imóvel. Revisão contratual. Inadmissibilidade.
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Tribunal de Justiça de São Paulo - TJSP.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. INADMISSIBILIDADE. IMÓVEL ADQUIRIDO PELO REGIME DE PREÇO FECHADO POR FINANCIAMENTO DIRETO DA VENDEDORA. DISTINÇÃO ENTRE O PREÇO DO CONTRATO E O VALOR DE MERCADO DO BEM QUE SE DEVE AO CUSTO FINANCEIRO ADVINDO DA FORMA DE PAGAMENTO DIFERIDA. CLÁUSULA REDIGIDA DE FORMA CLARA. APLICAÇÃO DA CORREÇÃO PELO IGPM/FGV QUE NÃO ENCONTRA VEDAÇÃO EXPRESSA NEM REPRESENTA EXCESSIVA ONEROSIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA PELOS AUTORES, ADEMAIS, DA DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR DA PARCELA E OS LIMITES VEICULADOS EM ANÚNCIO. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE PUBLICIDADE ENGANOSA. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. OBSERVÂNCIA DA AUTONOMIA DA MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DAS PARTES NO CONTRATO. AÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA ALTERADA. RECURSO PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO nº 412.584-4/8-00, da Comarca de SUMARÉ, em que são apelantes CONSTRUTORA ALAITE LTDA, E OUTRO sendo apelados CÉSAR MODESTO (E S/MULHER):

ACORDAM, em Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores PERCIVAL NOGUEIRA (Presidente), JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS.

São Paulo, 24 de setembro de 2009.

VITO GUGLIELMI
Relator

VOTO Nº 14.698

APELAÇÃO CÍVEL Nº 412.584.4/8-00

RELATOR: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI

APELANTES: CONSTRUTORA ALAITE LTDA. e OUTRO

APELADOS: CÉSAR MODESTO e OUTRA

COMARCA SUMARÉ -4ª VARA CÍVEL

1. Trata-se de recurso de apelação, tempestivo e bem processado, interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de revisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano ajuizada por César Modesto e Márcia Cristina Flausino Dias Modesto em face de Construtora Alaite Ltda e Nelson Alaite.

A demanda fora proposta em virtude da alegada excessiva onerosidade das prestações relativas a compromisso de compra e venda de unidade autônoma em empreendimento construído pelos réus a gerar suposto desequilíbrio entre as quantias pagas e o valor de mercado do bem.

O juízo (fls. 425), entendendo caracterizado o excesso no valor cobrado pelos réus dos autores em relação à forma de aquisição pactuada, julgou parcialmente procedente a demanda para fixar o preço do imóvel em R$ 41.760,55, correspondente ao valor real do bem que deverá ser tomado para a readequação do contrato avençado.

Opostos embargos de declaração pelos réus (fls. 430/433), foram eles rejeitados (fls. 435/436).

Inconformados, apelam os réus (fls. 449/460). Aduzem que não houve prova de qualquer vício de consentimento capaz de ensejar a nulidade do contrato e que a avença trazia expressa e de forma clara o preço e as condições de pagamento. Ressaltam que as parcelas cobradas encontram-se de conformidade com o reajuste previsto no contrato e que não há previsão contratual a respeito das benfeitorias mencionadas na inicial. Dizem constar do contrato a ciência expressa a respeito da ausência de registro da incorporação, salientando que o material publicitário juntado na inicial seria antigo e fora veiculado muito antes da assinatura do contrato. Reputam irrelevante ser o preço do imóvel superior ao valor de mercado, apontando para inocorrência de fato extraordinário ou imprevisível. Insurge-se contra a ausência de previsão do cômputo de juros relativos às parcelas vincendas e contra os critérios do cálculo de valor efetuado pelo juízo em sentença. Mencionam que os autores encontram-se inadimplentes desde fevereiro de 2002 e que as obrigações da construtora haveriam sido adimplidas. Pugna pela repartição da sucumbência em caso de manutenção da sentença, concluindo pela reforma.

Recebido (fls. 460) e processado o recurso, vieram as contra-razões (fls. 466/470). Os autos foram, então, distribuídos ao Exmo. Sr. Juiz Substituto em Segundo Grau Percival Nogueira (fls. 479) e, em virtude de sua promoção ao cargo de Desembargador, redistribuídos ao Exmo. Sr. Juiz João Batista Amorim Vilhena Nunes (fls. 480) sendo, posteriormente, mais uma vez redistribuídos a este Relator (fls. 485).

É o relatório.

2. Cuida-se de ação de revisão de cláusula contratual ajuizada por adquirente de unidade autônoma em empreendimento levado a cabo pelos demandados, sob o fundamento da ocorrência de onerosidade excessiva. Julgada parcialmente procedente a demanda para adequar o preço relativo ao contrato ao valor de mercado do imóvel, sobreveio o presente recurso, o qual, com efeito, merece integral provimento.

Como se nota da leitura da inicial, bem como dos próprios fundamentos da sentença atacada, o pedido revisional do contrato tem espeque no suposto descompasso entre o preço do imóvel avençado no contrato e o valor real de mercado do bem, ademais do descumprimento dos termos da publicidade veiculada pelos réus em relação à prometida limitação do importe da prestação ao valor do salário mínimo.

Nessa perspectiva, sobreleva, em primeiro lugar, que os autores celebraram instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade autônoma em regime de preço fechado, a ser quitado por meio de entrada, doze parcelas anuais e mais duzentas e quarenta parcelas mensais, somando a importância de oitenta e seis mil e oitocentos reais, atualizáveis pela variação do IGP-M/FGV (cláusula 4 - fls. 21).

Essa circunstância, de haver sido a maior parte do saldo financiado para pagamento ao longo vinte anos diretamente com os réus, implica na necessária composição do preço com base não apenas no valor do imóvel, mas também, no custo financeiro advindo dessa forma de pagamento diferida. Note-se que fosse a quitação do preço realizada à vista, provavelmente o valor do contrato sofreria redução considerável.

Por tal razão é que não se pode tomar, seja o valor de mercado do imóvel, seja o valor cobrado de eventuais adquirentes que o fizeram a preço de custo, como parâmetro para compromisso de compra e venda celebrado por preço fechado e sistema de financiamento a longo prazo, ainda que nítido o equívoco da aparente realização de vendas relativas à incorporação em esdrúxulo regime dúplice - preço de custo e preço fechado.

Em outras palavras, a sentença, ao tomar por base o suposto valor de mercado do bem como parâmetro para a readequação do contrato celebrado com os demandantes, promoveu a equiparação de situações nitidamente diversas, quais sejam, de um lado aquela do adquirente por preço fechado e financiamento direto, e de outro aquela de adquirente em regime de preço de custo e sem o financiamento por parte da construtora.

De resto, como já tive a oportunidade de consignar no julgamento da Apelação Cível nº. 516.280.4/9-00 da Comarca de Guarulhos, a adoção do índice do IGP-M/FGV como critério de correção do contrato, tal como expressamente previsto na alínea c do item 4.1 do instrumento (fls. 21), não se traduz em cláusula abusiva, sendo tal critério de correção, outrossim, usualmente empregado como parâmetro em contratos dessa natureza.

Lembre-se, ademais, que o que veda o Código de Defesa do Consumidor são as cláusulas dúbias, omissivas e abusivas, o que nem de longe se vislumbra na hipótese, em que o contrato traz, de maneira absolutamente clara e expressa, não apenas o preço a ser pago, como também os critérios de correção das parcelas mensais devidas pelos adquirentes da unidade autônoma no empreendimento em questão.

Em nenhum momento, como bem observaram os apelantes, houveram os apelados por indicar - e comprovar - qualquer vício em sua manifestação de vontade no momento da celebração do contrato. À ausência dessa prova, ainda que moral ou eticamente sejam defensáveis alguns posicionamentos - semelhantes àqueles expostos na decisão atacada - com eles o direito, no mais das vezes, não se compadece.

Na medida em que se despreza o princípio da autonomia da manifestação de vontade das partes nos contratos, cria-se a insegurança jurídica e desrespeita-se o ato jurídico perfeito e acabado (inciso XXXVI do artigo 5o da Constituição Federal de 1988). E nada, no estado de direito, é mais grave. Lembre-se que o Poder Judiciário não pode criar obrigações inexistentes. Pode e deve, apenas, coibir o abuso do direito.

Mais. Quanto à suposta propaganda enganosa relativa à limitação do importe da parcela mensal ao valor do salário mínimo (fls. 40), não comprovaram os autores lhes haver sido cobrada importância superior ao piso mensal fixo - como lhes competia nos exatos termos do inciso I do artigo 333 do Código de Processo Civil. Note-se, aliás, que os boletos dos anos de 2001 e 2002 (fls. 29/32) revelam valores bem aquém do limite anunciado.

Por fim, observe-se que eventual discussão a respeito de suposta exasperação dos limites anunciados deve se pautar, sempre, pelo valor singelo da parcela avençada, jamais computando os acréscimos decorrentes da aplicação de juros e outros demais encargos. Certo, portanto, que o questionamento dos autores se deve exclusivamente à aplicação de cláusula clara e que não gera qualquer dúvida, merece acolhida o recurso.

Apenas para que não passe ao largo, é de se ver que se discrepância há entre as supostas benfeitorias anunciadas em relação ao empreendimento e a situação das obras entregues, tal não autoriza a imediata revisão do valor do contrato, mas sim - na medida em que não há pedido alternativo de rescisão da avença - a busca por uma eventual tutela de natureza cominatória ou, ultima ratio, a recomposição das eventuais perdas e danos.

Em resumo, não se verificando na hipótese a indigitada abusividade das cláusulas contratuais e tampouco a ocorrência de publicidade enganosa por parte dos réus, de rigor é o decreto de improcedência da demanda, acolhendo-se integralmente o recurso interposto. Com o resultado, condeno os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que fixo em mil e duzentos reais, observada a suspensão da cobrança nos termos do artigo 12 da Lei nº. 1.060/50.

3. Nestes termos, dá-se provimento ao recurso.

Vito Guglielmi
Relator




JURID - Compromisso de compra e venda. Imóvel. Revisão contratual. [09/10/09] - Jurisprudência

 



 

 

 

 

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